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Artículo escrito en Mayo de 2009.
Nuestro punto de vista en vivienda usada. A ocho meses del inicio de la crisis financiera y bursátil mundial, en vivienda usada notamos un empate, los compradores esperando que los precios bajen y los vendedores por diferentes razones tampoco ofrecen sus propiedades a la venta.
Pocas veces en nuestra dilatada actuación en el mercado, 43 años son bastantes, y con las crisis internas y/o externas, que desde 1966 nos hemos enfrentado cada 3 o 4 años, habíamos observado esta situación tan inédita de un empate entre oferta y demanda.
Los propietarios no están ofreciendo sus propiedades, en el ritmo normal que existe en una ciudad del tamaño de Montevideo, y los compradores de vivienda para uso familiar para su hogar, siguen agazapados esperando que el mercado se empiece a movilizar con una baja en sus valores.
Han esperado ocho meses y los valores que se manejan para ser más específicos en Pocitos y sus zonas aledañas están ofertadas en los precios pre-crisis (Setiembre 2008).
De alguna manera nos da la razón, por ahora, cuando en Diciembre pasado explicábamos que la situación no era la del 2002. Que en esta época la situación familiar/ comercial no estaba tan deteriorada como en ese año fatídico.
Cuando decimos que la oferta está semi-retenida, es porque como es normal hay inmuebles ofrecidos, por razones de sucesiones, divorcios, particiones y otras situaciones familiares.
Lo que está retenido, en la oferta, es algo que siempre fue normal en el mercado de la propiedad usada, las familias que salían a través de los operadores a vender su propiedad familiar para comprar algo más grande o más chico, cambiar de barrio, de tipo de vivienda de casa a apartamento o a la inversa.
Este es un suceso nuevo en el mercado y en las zonas específicas que estamos comentando y es la razón que produce un empate atípico, pero comprensible, pues así como los compradores están esperando que suceda algo que los favorezca, los vendedores que a su vez son adquirentes de otras viviendas de mayor o menor valor que la que tienen, también esperan que la situación se aclare.
Lo que se logró es que haya menor cantidad de operaciones inmobiliarias, como conclusión final.
Para dar más contundencia a esta última apreciación, tenemos información que por ejemplo el Impuesto a la Trasmisiones Inmobiliarias (ITP) que grava las compra-ventas ha disminuido su recaudación, y que los montepíos notariales que los escribanos vuelcan a la Caja Notarial, bajaron sus ingresos con relación a mismos meses del año 2008, y teniendo en cuenta que en dichos montepíos a diferencia del ITP. ya mencionado, se incluyen ventas de autos, certificados notariales etc.
Los que tenemos muchos años en la venta de propiedades usadas no nos gusta hacer futurología, pero sí señalar posibles situaciones que se pueden dar en los próximos meses:
a) A nivel internacional, que los montevideanos sientan que las situación de crisis de los países desarrollados, poco a poco se logre ir solucionando.
b) Paralelo a esto, como perciben que dicha crisis mundial nos está afectando en lo interno, en los empleos, en nuestras exportaciones e importaciones, en lo comercial y que empiecen a tener una sensación térmica más positiva.
c) En estos meses, cientos de familias por diversas circunstancias necesitan mudarse, para salir de un apartamento a una casa, para comprar un inmueble más grande o más chico de acuerdo a su actual situación de su hogar, cambiar de barrio etc.
¿Que puede pasar cuando tomen la decisión de que ya no pueden esperar más el cambio de vivienda? o para ser más contundente ¿Cuando la situación en el ámbito familiar de esperar a que se regularice el mercado haga eclosión?
Será una olla a presión que explote y que genere una reacción en el mercado con consecuencias imprevistas, o a la uruguaya se podrá realizar con cierta calma.
d) Hay un nuevo invitado, las elecciones nacionales. La población, en estos momentos esta esperando desde el punto de vista político, primero la definición de las elecciones internas de los partidos. ¿ Cual va ser su reacción cuando el 29 de Junio se visualice a los únicos tres candidatos a votar en el próximo Octubre? ¿Que puede pensar cuando ya mediados de Julio, las encuestas empiecen a dar la intención de voto de los 3 candidatos? ¿Estos datos paralizarán aún más el mercado?.
Hay más puntos para desarrollar, creo que estos son los más gravitantes, pero obviamente no es fácil dar una opinión contundente sobre el futuro del mercado inmobiliario.-
Hasta la próxima.
Eduardo de Arteaga Hill
Director - Fundador
e-mail: eduardodearteaga@arteagahillpropiedades.com
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